Glossar – Allgemeine Begriffe / Erläuterungen

Der Verkehrswert ist der Stichtag bezogene Wert eines Grundstückes, bestimmt durch den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

– Sachwertverfahren
– Ertragswertverfahren
– Vergleichswertverfahren

Der Sachwert, auch Realwert oder Substanzwert genannt, setzt sich aus dem Boden-wert und dem Gebäudewert zusammen. Hier werden fiktive Herstellungskosten ermittelt, reduziert um eine Alterswertminderung sowie Abzüge für eventuellen Reparaturstau. Hier orientiert man sich vorrangig an den Herstellkosten und dem aktuellen Zeitwert des Objektes. Dieses ist somit eine klassische Betrachtungsweise für den Selbstnutzer, da er an einer guten Substanz der Immobilie interessiert ist.

Das Ertragswertverfahren ist eine finanzmathematische Methode, bei der die künf-tigen Erträge, gemindert um geschätzte Bewirtschaftungskosten, als Barwert zum Wertermittungsstichtag berechnet werden. Bei dieser Methode steht in erster Linie der Rentabilitätsgedanke im Vordergrund. Somit dreht sich alles um die Mietein-nahmen und die Kosten. Eine Betrachtungsweise für den klassischen Anleger.

Man sucht hinreichend übereinstimmende Vergleichsobjekte, die relativ zeitnah tatsächlich vermarktet worden sind. Eine zuverlässige Methode, wenn eine entsprechende Anzahl „gleicher“ Objekte vorliegt.

Der Grundbesitzwert dient der Bemessungsgrundlage der Ermittlung, der Erbschafts- und Schenkungssteuer. In der Regel wird der Wert aus den Mieteinnahmen ermittelt, verringert um einen Altersabschlag.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht: im

– gewöhnlichen Geschäftsverkehr
– nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften
– der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes, Gegenstandes der Wertermittlung
– ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist eine weitere Komponente des Sach- und Ertragswertverfahrens. Beiden ist gemeinsam, dass im technischen Sinne eine zum weiteren Betrieb des Objektes erforderliche Reparatur, im wirtschaftlichen Sinne zur weiteren Attraktivität des Mietobjektes erforderliche Modernisierung aus wirtschaftlichen Gründen unterlassen wird. In der dann kommenden Zeit wird das Objekt bei möglicherweise sinkenden Erträgen „zugrunde genutzt“. Die kürzere der restlichen Nutzungsdauer ist für die Verkehrswertermittlung relevant.

Da es kaum eine Immobilie gibt, die im Laufe der Zeit nicht modernisiert wird, werden die nachfolgenden Restnutzungsdauern zum Teil nicht unerheblich überschritten. Auch Objekte, für die es ein Liebhaberinteresse gibt, können durchweg eine längere Gesamtnutzungsdauer verzeichnen, als üblicherweise zu erwarten ist.

Es ist ferner falsch, dass nicht vorgenommene Modernisierungen die Restnutzungs-dauer verkürzen können. Vorgenommene Modernisierungen können zwar die Restnutzungsdauer verlängern, nicht vorgenommene hingegen bewirken, dass die Restnutzungsdauer in der geschätzten Höhe verbleibt.

Ermittlung des Gebäudeertragswertes

Weg zum Sachwertverfahren

Anwendungsbereich des Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind.

– Dies gilt überwiegend bei individuell gestaltenden Ein- und Zweifamilienhaus-grundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.

– Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 21 ff. WertV) sind insbesondere:
  – die Herstellungskosten (§ 22 WertV),
  – die Wertminderung wegen Alters (§ 23 WertV)
  – Baumängel und Bauschäden (§ 24 WertV)
  – unter Berücksichtigung der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln.

Das Sachwertverfahren umfasst den Bodenwert, den Wert der baulichen und der sonstigen Anlagen (§ 21 WertV). Zu den baulichen Anlagen zählen Gebäude, bauliche Außenanlagen (z.B. Wege- und Platzbefestigungen, Ver- und Entsorgungseinrichtungen auf dem Grundstück, Einfriedungen) und besondere Betriebseinrichtungen (z.B. Tresor- und Tankanlagen, Förderanlagen). Unter dem Bergriff der sonstigen Anlagen sind insbesondere Gartenanlagen, Anpflanzungen und Parks zu verstehen.
Die Werte der einzelnen baulichen Anlagen sind getrennt zu ermitteln.

Die Berechnung der Wertminderung erfolgt in der Regel in v. H. des Herstellungs-wertes, bezogen auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Maßgebend ist nicht das tatsächliche Lebensalter des Gebäudes, sondern die zu erwartende Restnutzungs-dauer, dem Zustand des Gebäudes entsprechend.

Der Wert eines Grundstückes hängt im starken Maße von seiner Bebaubarkeit nach den gültigen gesetzlichen Bestimmungen, der Baugesetze und der Baunutzungs-verordnung, aber auch vom Flächennutzungsplan, Bebauungsplan bzw. den gewerbeaufsichtlichen Bestimmungen ab. Die Bewertung von unbebauten Grundstücken wird im allgemeinen durch das Vergleichswertverfahren vorgenommen. Vergleichsdaten liefert die örtliche Markt-kenntnis, oder auch die Gutachterausschüsse der Kreise und der kreisfreien Städte.

Laut Auskunft Gutachterausschuß Musterhausen vom 27.06.2006 ist für vergleichbare Grundstücke im Gebiet des Bebauungsplanes ein Wert von 55,00 Euro/m²(ebf) erschlossen anzusetzen. Der Gutachter übernimmt für das zu bewertende Grundstück, aufgrund seiner Lage, Kerngebiet und Eckgrundstück den Bodenrichtwert der Verwaltungsgemeinschaft an ohne eigene Zu- oder Abschläge vorzunehmen.

Mit der Ermittlung der Normalherstellungskosten wird ein dem Alter entsprechender üblicher Zustand unterstellt. Nicht berücksichtigt sind Mängel oder Schäden am Bewertungsobjekt.

Der nach vorgenannten Grundlagen ermittelte Sachwert ist ein rechnerischer Wert. Gegebenenfalls sind hier Anpassungen nach oben oder unten erforderlich.

Herstellungswert der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag

Wertminderung wegen Alters
Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden
+/- Berücksichtigung sonstiger wertebeeinflussender Umstände
= Wert der baulichen Anlage
+ Wert der sonstigen Anlagen
+ Bodenwert
= Sachwert des Grundstücks
+/- Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung)
+/- Heranziehung anderer Verfahrensergebnisse
= Verkehrswert

Erfassung der objektspezifischen Daten und Berechnungen nach dem Sachwertverfahren